Fonds propres pour construire une maison

Constituer des fonds propres

Il faut avoir en général 20% de fonds propres au minimum pour pouvoir obtenir un prêt hypotécaire en vue de construire sa maison.

Qu-est ce qui est considéré comme fonds propres ?
La fortune que vous possédez:
- compte bancaire, terrain et toute valeur estimable et qui vous appartient sans concession. Ces valeurs sont prix en compte selon leur valeur marchande
Prêt de la famille ou d'amis
Avance d'héritage
Lors d'une construction, vous pouvez également faire valoir vos travaux personnels comme une partie de vos fonds propres, mais n'espérez pas arriver au 20% de cette façon...
Votre 2ème pilier peut également être considéré comme fonds propres mais avec les restrictions décritent ci-dessous.

Une utilisation du 2e pilier sous conditions
Les fonds de la prévoyance professionnelle doivent impérativement être utilisés pour les propres besoins de l’assuré soit pour un logement (acheté ou construit) où il y établira son domicile principal. Ce logement principal peut être une maison individuelle, un appartement, une PPE, un terrain pour lequel il a un projet concret de construire. Le financement n’est autorisé que pour un seul bien immobilier à la fois. Il peut servir aussi au remboursement de prêts hypothécaires.
Sont exclus l’achat d’une résidence secondaire, d’un terrain sans projet de construire, l’entretien ordinaire, la construction d’une dépendance comme un garage ou une piscine. De même, les frais de mutations du Registre Foncier, les honoraires du notaire ou l’impôt sur le versement du 2e pilier ne peuvent en aucun cas être prélevés sur les fonds de la prévoyance professionnelle. Cela représente tout de même de 5 à 10% de la valeur du logement. Le futur propriétaire, en panne de fonds propres suffisants (à part son 2e pilier) pour payer ces divers frais, devra donc renoncer à son projet.

La mise en gage ou versement anticipé ?
Deux possibilités s’offrent au futur propriétaire : la mise en gage ou le versement anticipé.
La mise en gage est possible sur les droits aux prestations de vieillesse, d’invalidité et de décès ou sur la prestation de libre passage. En d’autres termes, l’institution de prévoyance ne verse rien et la dette hypothécaire correspond à la valeur du logement sous déduction d’éventuels fonds propres avec à la clé une charge plus importante d’intérêts. Dans ce cas de figure, la banque peut refuser la mise en gage si les revenus ne sont pas assez élevés ou exiger des fonds propres de l’ordre de 5%. En cas de vente forcée du bien, l’assuré perd son droit aux prestations de prévoyance ou à sa prestation de libre passage à hauteur de la mise en gage. En dehors de cette situation, par contre, les prestations de prévoyance ne sont pas diminuées.
Le versement anticipé, l’institution de prévoyance verse alors tout ou partie de la prestation de libre passage qui est en fait l’épargne accumulée. Ce versement entraîne une modification des prestations de prévoyance plus ou moins importante selon le plan de prévoyance adopté par l’employeur. Dans un plan avec primauté des cotisations, les prestations sont en rapport direct avec les cotisations et l’épargne accumulée. En cas de prélèvement, toutes les prestations vont considérablement diminuer. Dans un plan avec primauté des prestations, les couvertures sont proportionnelles au salaire assuré. Dans ce cas assez favorable, les prestations d’invalidité et de décès généralement ne changent pas, seules les prestations de vieillesses vont diminuer. L’institution de prévoyance doit informer au préalable l’assuré de ses nouvelles couvertures une fois le versement effectué et des possibilités d’y remédier à ses propres frais. Un compte de libre passage ou une police de libre passage peuvent aussi faire l’objet d’un versement anticipé.
Le versement anticipé est soumis à de nombreuses conditions : il doit être au minimum de 20'000.- et peut être demandé tous les 5 ans (ces conditions ne s’appliquent pas au compte ou police de libre passage). D’autre part, jusqu’à l’âge de 50 ans, il est possible de prélever la totalité de la prestation de libre passage. Passé cet âge, il existe deux possibilités : soit au maximum la prestation de libre passage que l’assuré avait à 50 ans, soit la moitié de cette prestation si celle-ci est plus importante que celle qu’il avait à 50 ans. Un impôt unique séparé des autres revenus est perçu sur le versement en espèces. Le taux dépend du montant et des barèmes communaux et cantonaux. Enfin, l’institution de prévoyance peut retarder le versement anticipé jusqu’à 6 mois, voire beaucoup plus si elle est en sous-couverture, c’est-à-dire en difficulté. Mieux vaut donc prendre contact avec elle pour savoir si elle impose un délai avant de signer une promesse de vente.

Utiliser son 2e pilier entraîne une restriction du droit d’aliéner
Le Registre Foncier, sur la demande de l’Institution de prévoyance, inscrira une restriction du droit d’aliéner le bien immobilier. Cela signifie qu’en cas de vente, le propriétaire devra rembourser le prélèvement de son 2e pilier à l’Institution de prévoyance. Mais cette restriction a d’autres incidences comme l’impossibilité pour un couple concubin de prélever chacun son 2e pilier s’ils prévoient qu’au décès de l’un des partenaires l’autre hérite sa part et que le règlement ne prévoit pas de prestations pour un concubin ou que celui-ci ne remplit pas ou plus les conditions. De même pour la banque qui refusera d’accorder un prêt pour un autre usage que son utilisation pour la maison si la totalité des fonds propres apportés proviennent du 2e pilier.

Quand le logement n’est plus le domicile principal
Pour obtenir le versement anticipé du 2e pilier ou la mise en gage, il faut que le logement soit le domicile principal. Mais si par la suite, le propriétaire déménage ou loue son logement, doit-il rembourser son 2e pilier ? La loi exige le remboursement si le propriétaire concède un droit équivalant économiquement à une aliénation. C’est par exemple le cas si le propriétaire fait entrer un copropriétaire, accorde un droit d’usufruit à une personne de son entourage qui n’entre pas comme bénéficiaires par le règlement de prévoyance ou conclu un contrat de location de longue durée, non résiliable et avec un loyer d’un montant symbolique. Mais s’il déménage et loue son logement aux conditions habituelles du marché, il en reste toujours pleinement le propriétaire et ne doit donc pas rembourser.

Quelques cas particuliers
Si un assuré perçoit des prestations d’invalidité du 2e pilier ou de l’AI, qu’une demande est en cours ou qu’il est au bénéfice d’indemnités journalières dans le cadre des mesures de réadaptation de l’AI, il ne pourra pas obtenir de versement anticipé pour acquérir son logement.
Au décès du propriétaire, le remboursement du versement anticipé ayant permis l’achat de son logement n’est pas exigé s’il existe un droit à des prestations comme une rente de veuve ou de veuf, une rente d’enfant. Mais si personne dans son entourage n’a droit à des prestations, les héritiers devront rembourser.
En cas de divorce avant la survenue d’un cas de prévoyance (invalidité, décès, retraite), le versement anticipé est considéré comme une prestation de libre passage et entre dans le partage des biens des époux.